二级保护区拿地5年 康缘集团南京12亿项目涉违规“商改住”
来源：中国经营报
养生文化园尚未成形，商务办公楼早已包装成叠墅在售卖，江苏康缘集团有限责任公司（以下简称“康缘集团”）在南京老山国家森林公园的山脚下念起生意经。
近日，多名南京市民向《中国经营报》记者反映，在浦口区康缘琥珀壹号项目看房时发现土地性质存在问题，但开发商在现场没有任何公示，而且当作住宅进行宣传销售。
公开资料显示，康缘琥珀壹号位于老山景区北麓的二级保护区，紧邻着琥珀泉，由康缘集团旗下第一家涉足房地产业的全资子公司江苏康木置业有限公司（以下简称“康木置业”）开发建设，建设内容包括商业办公楼、养生公寓、度假酒店等。
浦口区规划局一名工作人员证实，康缘琥珀壹号项目的用地性质是商业和办公，只有少部分酒店式公寓，开发商后期擅自改造，属于违规行为。
琥珀泉，是南京市三处温泉之一。围绕琥珀泉，浦口区曾计划打造琥珀泉·康缘健康养生文化园，集总部研发、高档商务、康复疗养、休闲度假、文化娱乐等高端服务业为一体的中医药健康养生温泉小镇，并作为全区重点推进项目之一。
但时至今日，记者现场调查发现，该项目毫无动工的痕迹，只有一座一层楼的康缘琥珀壹号售楼处孤零零地伫立在琥珀泉旁，现场也未看到规划许可证、建筑施工许可证等公示文件。而2017年由江苏省环保厅监制、南京国环科技股份有限公司编制的《建设项目环境影响报告表》却显示，投产时间却是半年前的2018年12月。
针对项目销售行为和开发进度等疑问，记者多次致电康缘集团和康木置业，并向相关负责人发去采访提纲，截至发稿，未收到回应。
商办用地变身住宅
根据康缘琥珀壹号项目在售房源的情况，全部位于最南方的A、B地块，有平层、叠墅两种产品。其中，A地块平层有5栋、叠墅19栋；B地块平层有4栋、叠墅10栋。
今年53岁的王建华（化名）家住南京市鼓楼区，听闻近两年江北新区发展势头较好，自己又临近退休，他与家人商议购置一套环境良好、适合养老的房产。虽然康缘琥珀壹号远在市区8公里之外，但相对较低的房价还是引起了他们的兴趣。
在售楼中心，一名置业顾问向王建华介绍，平层后方是商业中心和写字楼，都是建筑面积为88平方米的户型，将会在6月底率先推出，土地性质是住宅。叠墅有建筑面积为135平方米和170平方米两种户型，将会在平层之后推出。
正其当颇为满意的时候，同事却向他泼来凉水：“这个项目可能存在问题，是40年产权的商住房。”
记者获得一份由江苏省环保厅监制、南京国环科技股份有限公司编制的《建设项目环境影响报告表》显示，康缘琥珀壹号项目用地总面积144976.8平方米，总建筑面积约为15500平方米，是与老山风景区相配套的商办、酒店、公寓建设项目。项目所在地为商办混合用地和旅馆用地，在商办混合用地地块上建造内容主要为商业办公楼；在旅馆用地上建设内容主要为养生公寓及度假酒店。
据地块出让信息显示，“酒店式公寓”所占面积不得超过A、B地块建筑面积20%。一名房地产业内人士表示，按最高比例20%计算，A地块公寓性质楼栋约在5栋、B地块公寓性质楼栋约在4栋左右，数量与“康木置业”宣传的9栋平层正好相同，而29栋叠墅则涉嫌“商改住”。
6月12日，记者以看房的名义来到康缘琥珀壹号的售楼中心。置业顾问小顾告诉记者，目前有88平方米的平层待售，是属于40年产权的商业公寓。在此前的攀谈中，另一名置业顾问告诉记者：“项目将会正常供应民水民电和燃气。”
上述置业顾问小顾表示，康缘琥珀壹号还未建造样板房，销售许可证也还没取得。
对此，前述浦口区规划局的工作人员表示，康缘琥珀壹号项目的用地性质是商业和办公，只有一部分酒店式公寓。起初上报规划时，肯定是设计成办公，不会有厨房、卫生间和阳台的。现在户型图上有这些，肯定是开发商后期自己改造的动作，属于违规行为。
康缘集团频触监管红线
康缘集团官网显示，公司创建于1999年，是一家以创新中药、生物医药以及大健康服务为主体的大型健康产业集团。2018年，集团主营规模突破百亿元，综合实力位列“中国制药工业百强”企业第29位、全国中药行业前5强，研发实力连续多年位列“中药研发实力排行榜”首位。
不过，这家以中医药为特色的“金牌”药企频繁“试水”房地产开发，项目较少且均在南京及周边地区。
记者在采访中了解到，2010年开始，康缘集团先后成立康木置业和江苏康缘健康管理有限公司（以下简称“康缘健康管理”）两个全资子公司。康木置业负责康缘智汇港和康缘琥珀壹号两个项目的开发，康缘健康管理负责位于句容茅山的康缘养生谷项目。
在地产开发领域，康缘集团频繁触及监管红线。2015年，本报曾报道康缘集团以工业用地的超低价格拿地，对外宣传为“甲级写字楼”项目进行低价售卖。南京市住建委负责人曾明确指出，南京康缘科技广场项目没有取得预售许可证售楼是违规行为。去年，该处定名为“康缘智汇港”的项目，在未取得预售许可证的情况下，再次开启销售活动。
据当地媒体报道，对于该项目高调售卖写字楼的情况，南京新城科技园相关工作人员表示：“这家企业是我们园区招商引资引进的，当初低价卖地是让企业拿地盖建总部大楼的，并不是拿了地做开发销售的。”
天眼查信息显示，康缘集团的经营范围为实业投资、投资管理，财务顾问及相关咨询服务，自营和代理各类商品和技术的进出口业务，但国家限定企业经营的商品和技术除外。2016年6月，工商信息变更，经营范围增加“房屋租赁及房屋销售代理”。2019年3月，公司的经营范围增加“房地产开发经营”。换句话说，2015年，康缘集团无证销售总部大楼部分办公场所的时候，还不具备房屋销售资格。
对此，南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为，在南京地区将企业总部大楼部分办公场所出售是比较常见的现象，这些项目因为价格相对低廉，通常还受到购房者追捧。如果没有拿到房地产销售许可证，购房者将面临着拿不到房产证、不能贷款和转卖等风险。如果企业工商经营范围没有房屋销售，工商部门应该介入调查处理。
被“遗忘”的琥珀泉
康缘琥珀壹号项目所在的琥珀泉位于南京市浦口区永宁镇，是南京少有的自溢式温泉。
针对琥珀泉的开发“历史”可以追溯至2002年。据《扬子晚报》报道，琥珀泉温泉休闲度假中心项目，预计总投资超过15亿元，已吸引国内外有实力的旅游集团参与开发，建成后将成为华东地区乃至国内一流的温泉旅游度假中心。
据浦口区政府在2015年发布的《关于加快旅游业改革发展三年行动计划（2015-2017）的通知》显示，2016年是浦口区的“旅游发展提升年”，求雨山文化创意产业园、若航老山直升机场、琥珀泉康缘健康养生文化园、岔路口休闲小镇等在手项目全面加快推进，全区力争实现新增30个项目开工建设，实际投资100亿元。
在休闲度假项目方面，充分发挥自然禀赋优势，打造休闲度假旅游拳头产品，重点推进琥珀泉康缘健康养生文化园和龙井生态健康服务产业园等度假、养生项目。
与此同时，南京市规划局在2017年公示的《琥珀泉地区控制性详细规划》草案也显示，老山北麓区域片区将打造温泉养生基地，在空间规划上，将划分为以毛龙山、琥珀泉作为分隔的三个片区，分别为中医药科技创新区、温泉休闲游览区、商业服务区。
事实上，自2014年起，康缘集团在浦口区琥珀泉拿下“2014G32”“2014G33”两块地后，迟迟没有开发动静。6月12日，记者现场调查发现，琥珀泉周边只有一座一层楼的康缘琥珀壹号销售中心，交通出行不方便，未看到商业中心、五星级酒店和酒店式公寓，而且毫无动工的痕迹，现场未看到有任何公示，如建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证等。
一位长期关注房地产行业分析人士表示，随着中国人口老龄化趋势明显，越来越多的企业推出养老养生概念的项目，在江苏布局有多个类似的楼盘。但是，一个概念，或者说一个项目是否受市场欢迎关键在于项目的品质与口碑，企业将酒店式公寓虚假宣传成住宅，甚至涉嫌“商改住”进行销售的做法不可取，后期或将影响项目的销售情况。
记者从康木置业NO.2014G32、NO.2014G33地块开发项目的建设项目环境影响报告表获悉，公司拟投资11.95亿元在南京市浦口区永宁琥珀泉 1 号、2 号地块实施 NO.2014G32、 NO.2014G33 地块开发项目。项目区以老山的生态资源为依托，将山林、温泉资源紧密结合起来，构建集养生健康、 休闲度假于一体的生态旅游基地。
前后规划近20年时间，琥珀泉却落下被“遗忘”状况，针对项目的开发状况和进展，记者多次致电南京市规划局和康缘集团方面，并发送短信，截至发稿，暂未收到回复。